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Immobilie in Florida kaufen – was beachten?

Immobilien in Florida erwerben: Dies gilt es zu beachten.

Viele Menschen träumen von einem Eigentum im Florida, um im Alter ein paar Wochen pro Jahr dort zu verweilen oder um bereits in jungen Jahren von einer Ferienimmobilie profitieren zu können. Zurzeit sind die Immobilien ziemlich günstig, jedoch sollten sich zukünftige Eigentümer im Vorfeld gut über die Steuern, Betriebskosten und Kosten Hauskauf Florida informieren.

Welche Eigentumsform gibt es in Florida und welche sollte gewählt werden?

Bevor der Immobilienvertrag unterzeichnet wird, sollte vorab geklärt sein, welche Eigentumsform die sinnvollste und günstigste ist. Beispielsweise: Gemeinschaftseigentum (bei mehreren Besitzern), Privateigentum, Eigentum über Treuhand oder über eine Gesellschaft. Je nach Form des Eigentums fallen unterschiedlichen Rechte und Pflichten an. Ferner ist an die unterschiedlichen Gebühren zu denken, ebenso an die Haftplicht der Eigentümer und die jeweiligen Steuern. Zu beachten ist ferner eine ordentliche Nachlassregelung.

Nebenkosten Haus in Florida

Nebenkosten Immobilie Florida

© pixabay.com | jarmoluk

 

Wie hoch sind die Grundbesitzabgaben und Übertragungssteuern in Florida?

Wird in Florida eine Immobilie erworben, wird der Besitzer ins Gemeindearchiv (Public Records) eingetragen. Ein ähnliches System wie das Grundbuch in Deutschland. Es fallen weitere Kosten Hauskauf Florida an. In der Regel fällt eine Urkundensteuer von 0,7% des Kaufpreises an, die aber meistens vom Verkäufer übernommen wird. Wünscht der Käufer die Immobilie auf Kredit zu bezahlen, folgt eine Hypothek Eintragung. Mortgage genannt, wo eine Gebühr von 0,35 % des Kreditbetrages fällig wird. Ferner wird ein sogenannter Promissory Note – Schuldschein ausgestellt, der 0,2% vom Betrag ausmacht. In Deutschland wäre das die Grundschuld, welche im Grundbuch vermerkt wird.

Wie ist die Besteuerung von Immobilien in Florida?

Personen die nicht dauerhaft in den USA leben, müssen nur jene Einkünfte versteuern, die in den USA erwirtschaftet werden. Dies gilt auch für unbewegliches Vermögen. Wer seine Immobilie vermietet und in Deutschland lebt, unterliegt aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens der US-Einkommensbesteuerung. Ein guter Steuerberater wird hier in allen Fällen empfohlen.

Was ist die Quellensteuer in Florida und was bedeutet es für meine Immobilie?

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, ist verpflichtet eine sogenannte Quellensteuer zu begleichen. 10% des Verkaufspreises werden automatisch auf einem Treuhandkonto eines Anwaltes hinterlegt und an die US-Steuerbehörde weitergeleitet. Das ganze nennt sich FIRPTA Withholding und es handelt sich dabei um eine Steuervorauszahlung. Die Quellensteuer fließt direkt in die Einkommensteuererklärung und wird mit dem Gewinn verrechnet. Falls zu viel bezahlt wurde, gibt es eine Gutschrift, wurde zu wenig bezahlt, erhält der ehemalige Eigentümer eine Nachzahlungsaufforderung.

Gibt es Kapitalertragssteuer auf Veräußerungsgewinne?

Wird eine Ferienimmobilie verkauft, fällt eine US-Kapitalertragssteuer an. Die Höhe dieser Tax richtet sich danach, wie lange die Immobilie genutzt wurde.

Bei weniger als 12 Monaten fallen 10%-35% an

Länger als ein Jahr – hier liegt der Steuersatz bei max. 15%. Ausnahmen sind jene Personen die weniger als 15% Einkommensteuer zahlen müssen, hier beträgt die Kapitalertragssteuer nur 10%.

Tipp: Wird danach sofort in ein neues Projekt investiert, lässt sich die Steuer der alten Immobilen mit der jeweils neuen Investition direkt gegen verrechnet. Dies nennt sich 1031 Exchange.

Braucht man eine Steuernummer in Florida?

Ja, seit dem 3. November 2003 benötigen der Käufer und der Verkäufer eine gütliche US- Steuernummer. Erst dann gibt die Steuerbehörde die Quellensteuer frei. Die Ausstellung der Steuernummer dauert in der Regel mehrere Wochen. Es ist ratsam, bereits vor der Immobiliensuche eine zu beantragen. Wurde der Kaufvertrag abgeschlossen, muss die Steuernummer 20 Tage nach Besitzübergang übermittelt werden.

Wie hoch ist die Einkommenssteuer in Florida?

In einigen Staaten der USA wird von privaten Haushalten eine Steuer verlangt. Personen die in Florida nur vermieten oder verpachten, unterliegen der Bundeseinkommensteuer. Non Residents (nicht ansässige Ausländer) benötigen das Formular 1040 NR und W-7. Hierfür ist ferner die Steuernummer von Nöten. Diese nennt sich Individual Taxpayer Identification Number ITIN. Handelt es sich um die einzige Einnahme, die in den USA erzielt wird, kann auf das zusätzliche Formular 1040 R verzichtet werden. Die Steuer wird in dem Fall direkt mit der Immobilien-Verwaltung oder dem Mieter abgerechnet. Das US-Einkommen unterliegt somit dem tieferen Doppelbesteuerungssatz oder wird mit 30% besteuert.

Wer längere Zeit in den USA verbringt, gilt in manchen Fällen als „resident“. Es kann passieren, dass in Falle dessen, dass komplette Einkommen weltweit zu Berechnung herangezogen wird. Deswegen ist es wichtig, vorab zu prüfen, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht und welche Richtlinien gelten. Mit Deutschland gibt es ein Abkommen, deswegen ist die Frage hier geklärt. Andere Länder sollten sich dementsprechend erkundigen.

Wie hoch ist die Grundsteuer in Florida?

Einmal pro Jahr ist die Property Tax fällig, die sogenannte Grundsteuer. Diese wird direkt jährlich, jeweils von der Stadt, dem Bezirk (County) und dem School District eingehoben. Die Steuer bezieht sich auf den Schätzwert der Immobilie, dieser wiederum, wird durch die City Tax Appraiser und dem County ermittelt. Pro Jahr darf jede Körperschaft, bis zu 1% Steuer erheben. Somit fallen bis zu 3% jährlich an. Durchschnittlich liegen die Steuern zwischen 1,0 und 1,75%. Die Bescheide werden im Herbst zugeteilt, bis zum 31.12 des laufenden Jahres müssen die Zahlungen geleistet sein.

Wie müssen Mieteinkünfte besteuert werden?

Die Mieteinkünfte müssen wie auch in Deutschland, jährlich bei der Einkommensteuer bekannt gegeben werden. Die Unterhaltskosten können dabei natürlich abgezogen werden. Es empfiehlt sich, einen Steuerberater für dieses Unterfangen zu beauftragen, weil diese am besten darüber informiert sind, welche Posten sich abschreiben lassen.

Was ist die Sales Tax / Tourist Tax?

Diese Steuer kennt der eine oder andere sicherlich aus Deutschland. Die sogenannte Kurtaxe, die dann zur Stande kommt, wenn das Objekt unter 6 Monaten vermietet wird. Der Mieter gilt als „Tourist“ und nicht als „Langzeitmieter“, deswegen muss eine Sales Tax /Tourist Tax abgeführt werden. Die Steuer variiert in der Regel zwischen 3% und 6%. Abgeführt wird die Tax entweder quartalsweise oder monatlich. Die meisten Vermieter lassen sich diese Tax vom Mieter oder Feriengast bezahlen. Jene Gebühr, die noch nicht in den Übernachtungskosten enthalten ist.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Das Erbschaftssteuerrecht ist ziemlich kompliziert, vor allem, weil hier zwei Rechte aufeinander treffen. Das Amerikanische und Deutsche Recht ist doch komplex. Es wird empfohlen, einen Notar aufzusuchen, der über beide Länder perfekt informiert ist und die notwendigen Regelungen kennt. Es gibt eine Menge Möglichkeiten, um die Erbschaftssteuer niedriger ausfallen zu lassen. Hier müssen jedoch die jeweiligen Umstände bekannt sein, sodass das keine generelle Info möglich ist. Kommt es zu solch einem Fall, unbedingt einen Speziallisten aufsuchen.

Was ist das Nachlassverfahren und wie ist dieses geregelt?

Es ist wichtig, schon im Vorfeld über ein Nachlassverfahren nachzudenken, weil es im Falle des Todes eines Ausländers, sonst zu komplizierten Verfahren kommen könnte. Die Immobilie darf nur mit Zustimmung des Nachlassgerichts verkauft werden. Gibt es mehrere Besitzer einer Ferienimmobilie, sollte hier noch dringender ein genaues Verfahren fixiert werden. Weil es sonst zu Diskussionen kommen könnte, wem die Immobilie im Endeffekt gehört und wer sie weiter nutzen darf.

Wie hoch sind die Unterhaltskosten für eine Florida Immobilie?

Niemand sollte die Nebenkosten Hauskauf in Florida unterschätzen. Leider gehen viele zu viele Menschen Verträge ein und vergessen, dass die Immobilien auch regelmäßig Pflege benötigen. Ein günstiges Haus ist im ersten Moment natürlich verlockend, wenn auf einmal eine Grundsteuer von zirka $ 1000 Dollar pro Monat fällig wird, verwandelt sich das Schnäppchen in einen Alptraum. Im Moment sind die Steuern ziemlich nieder, dennoch sollte sich niemand darauf verlassen, weil die Betriebskosten immer wieder steigen könnten.

Eine Nebenkosten Hauskauf Beispielrechnung:

Hausverwaltung$ 100
Pest Control$ 30
Gartenpflege$ 80
Pool Service$80
Strom$ 140
Versicherungen$ 100
Wasser $ 20
Telefon / DSL / TV$ 100
Grundsteuer$ 300

Ergibt insgesamt $ 1.000 laufende Nebenkosten bei einem Immobilienwert von etwa $ 200.000 

Wer sein Haus vermietet, muss auf jeden Fall mit diesen Summen rechnen. Wer das Haus alleine benützt, kann sich den einen oder anderen Posten sparen. Jedoch ist mit etwa $ 500 pro Monat zu rechnen. Da stellt sich natürlich die Frage, ob die Ferien Immobilie wirklich so günstig ist, wie man dachte.

Wie hoch sind die potentiellen Mieteinnahmen einer Florida Immobilie?

Reich wird kaum jemand mit seinen Ferienhäusern in Florida. Die Auslastung liegt bei rund 50% im Jahr, wenn die Immobilie einen guten Standort aufweist. Bei einem Preis von etwa $ 1000 Euro pro Woche, kann der Vermieter mit etwa % 26,000 im Jahr rechnen. Hiervon gehen die Steuern ab und etwaige Gebühren für das Touristenbüro. Diese übernehmen das Marketing und die Vermietung vor Ort. Nach Abzug der Steuer und Gebühren bleiben etwa $ 20,000 übrig. Es wird erwartet, dass die Liegenschaften in den nächsten Jahren eine Wertsteigerung verzeichnen.

Auf jeden Fall sind Immobilien in Florida im Moment günstig wie nie. Bevor sich jemand für den Kauf entscheidet, sollte jedoch klar sein, dass auch ein günstiges Haus mit Kosten verbunden ist. Viele vermieten es nur deswegen, um die Kosten zu decken. Als Anlageobjekt oder um ein paar Einnahmen zu erzielen ist eine Immobilie in Florida sicherlich nicht verkehrt. Wer ein Ferienhaus sucht, sollte sich besser eines mieten, weil die Kosten für das private Vergnügen doch ziemlich hoch sind. Es lohnt sich wirklich nur dann, wenn der Besitzer mindestens 6 Monate in den USA verweilt oder gute Einnahmen damit erzielt. Ein guter Steuerfachmann und Anwalt sollte hier beraten und die endgültigen Kosten offenlegen. Auf keinen Fall voreilig unterschreiben. In der Urlaubseuphorie kam es schon oft zu solchen Vorfällen. Alles doppelt und dreifach kontrollieren, sonst kommt man nicht mehr so schnell aus den Verträgen raus.